La loi LMNP : Loueur meuble non professionnel
Location meublée d'un logement neuf ou ancien à une personne physique ou morale. Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (l'intégralité des charges d'exploitation est alors déductible des loyers).
Points clés :
Déficits :
Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (au maximum sur cinq ans) sur les revenus de même nature.
Les frais d'acquisition (honoraires, droits d'enregistrements et de timbres, frais de montage, commissions…) suivent le régime comptable des frais d'établissement. Ils peuvent être, au choix, imputés totalement la première année ou étalés sur une période maximale de cinq ans selon un plan d'amortissement linéaire.
Amortissements :
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :
le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
Soit par exemple une annuité de 110 € pour un montant de 770 € de mobilier amorti sur 7 ans.
les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.
Soit par exemple une annuité de 2 166 € pour un montant de 65 000 € d'immobilier amorti sur 30 ans.
Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.
Plus-values :
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel relèvent des plus-values privées.
les plus-values à court terme sont celles réalisées dans les deux ans suivant l'acquisition. Après un abattement de 915 € par an, elles sont ajoutées au revenu imposable.
Les plus-values à long terme sont celles réalisées plus de deux ans après l'acquisition, elles sont déterminées comme suit :
- Le prix de revient du bien cédé fait l'objet d'une revalorisation à l'aide de coefficients.
- La plus-value obtenue par différence entre le prix de vente et le prix de revient revalorisé fait l'objet d'un abattement forfaitaire de 5 % par année de détention au-delà de la seconde année.
- Pour le calcul de l'impôt, un système spécial (système du quotient) est appliqué pour atténuer la progressivité du barème d'imposition.
Revente :
Le statut de loueur en meublé non professionnel s'appliquant indifféremment sur des biens immobiliers neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.
TVA :
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une Résidence de Tourisme Classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la TVA définies par l'article 261-D-4, l'application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).
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